¿Deben los locales pagar la bajada del ascensor a cota cero? El Supremo dice que sí

El Tribunal Supremo ha resuelto que los propietarios de locales comerciales deben pagar las obras de bajada del ascensor a cota cero, aunque los estatutos de la comunidad les eximan de los gastos de ascensor y aunque el portal ya contara con una rampa. Lo decisivo no es si el edificio era accesible antes, sino que la obra prolonga el recorrido del ascensor hasta un nivel al que antes no llegaba: eso es instalación, no mantenimiento.

Así lo establece la Sentencia 1440/2026, de 17 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (ECLI:ES:TS:2026:3742), que resuelve una de las discusiones más frecuentes en las juntas de propietarios.

El caso: una rampa en el portal y un local que se negaba a pagar

Una comunidad de propietarios de Oviedo acordó en junta bajar el ascensor a cota cero y repercutir el coste también a los locales comerciales. La propietaria de uno de ellos impugnó el acuerdo apoyándose en dos argumentos:

• Los estatutos de la comunidad excluían expresamente a los locales de los gastos de ascensor, porque no disfrutan de ese servicio.
• El portal ya contaba con una rampa que salvaba los escalones, de modo que la accesibilidad estaba garantizada y la obra era una simple mejora.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. La Audiencia Provincial de Asturias la estimó y declaró que los locales no estaban obligados a pagar. El Supremo casa esa sentencia y confirma la de primera instancia: los locales pagan.

El razonamiento del Supremo: instalación, no conservación

La Sala parte de una distinción consolidada entre los gastos de conservación, mantenimiento y reparación del ascensor —a los que sí puede alcanzar una cláusula estatutaria de exoneración— y los gastos de instalación, que no quedan cubiertos por esa exención.

Sobre la bajada a cota cero, el Tribunal recuerda su propia doctrina, contenida en la sentencia 276/2021, de 10 de mayo, según la cual

«debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento […] Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta».

La existencia de una rampa no cambia nada

Este es el punto verdaderamente novedoso de la resolución. La Audiencia había convertido la rampa en el elemento decisivo. El Supremo lo rechaza con claridad:

«La circunstancia de que existiera una rampa no permite identificar la mera posibilidad de salvar el desnivel con la plena accesibilidad que proporciona la llegada del ascensor a cota cero.»

Y precisa que la obra «no añade simplemente una comodidad o una ventaja a una accesibilidad ya íntegramente satisfecha, sino que elimina la discontinuidad existente entre el punto hasta el que llegaba el ascensor y el nivel del suelo», permitiendo entrar y salir del edificio sin superar desnivel alguno.

Dicho de otro modo: poder salvar el escalón empujando una silla de ruedas por una rampa no equivale a acceder al portal en ascensor. La accesibilidad plena es la segunda, y por eso la obra conserva su naturaleza de instalación.

Qué significa esto para tu comunidad

Las consecuencias prácticas son directas:

• Las cláusulas estatutarias de exención de gastos de ascensor no amparan la bajada a cota cero. Que los estatutos digan que los locales no pagan el ascensor no resuelve la cuestión: hay que distinguir qué tipo de gasto es.
• Tener rampa no exime. El argumento de que el edificio ya era accesible ha quedado desactivado para este tipo de obra.
• El criterio es objetivo. Lo relevante es si el ascensor llega a un nivel al que antes no llegaba, no el grado de comodidad que se gana.
• Afecta igual a locales y garajes. La doctrina sobre instalación ex novo se ha aplicado reiteradamente a ambos, por el sobrecoste que su exoneración trasladaría al resto de propietarios.

Conviene matizar un extremo para no extraer conclusiones excesivas: la sentencia resuelve sobre la bajada del ascensor a cota cero. No declara que los locales deban contribuir a cualquier obra que la comunidad etiquete como de accesibilidad. Si el acuerdo mezcla la bajada a cota cero con la sustitución del ascensor o con reformas ajenas a la accesibilidad, el desglose de partidas vuelve a ser determinante, y ahí sigue habiendo margen de discusión.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los locales negarse a pagar si los estatutos les eximen del ascensor?

No, cuando se trata de la bajada a cota cero. El Supremo la califica como gasto de instalación, y las cláusulas de exoneración referidas a gastos de ascensor no alcanzan a los gastos de instalación.

¿Y si el edificio ya tiene rampa?

Tampoco. La sentencia de 17 de septiembre de 2026 descarta expresamente que la existencia previa de una rampa convierta la obra en una simple mejora.

¿Qué mayoría hace falta para aprobar la obra?

Las obras de accesibilidad tienen un régimen propio en la Ley de Propiedad Horizontal, distinto del de las mejoras ordinarias. El Supremo ha precisado además que los acuerdos directamente asociados a la instalación —incluida la distribución del gasto— se adoptan con la misma mayoría que el acuerdo principal. Es una cuestión que conviene verificar antes de convocar la junta, porque un defecto de mayoría abre la puerta a la impugnación.

¿Qué plazo hay para impugnar el acuerdo?

Los plazos de impugnación de acuerdos comunitarios son breves y de caducidad. Si has recibido una derrama que consideras improcedente, conviene consultar de inmediato: dejar pasar el plazo cierra la vía judicial con independencia de lo fundado que sea el motivo.

Consulta el caso con nosotros

En Iberforo Valladolid asesoramos habitualmente a comunidades de propietarios y a propietarios de locales en materia de propiedad horizontal: impugnación de acuerdos, derramas, obras de accesibilidad y asistencia a juntas. Si tu comunidad está planteando la bajada del ascensor a cota cero, o has recibido una derrama que no sabes si debes pagar, podemos revisar los estatutos y el acuerdo concreto antes de que venza el plazo.

Estamos en C/ Perú, 15, 3º B (Valladolid). Puedes escribirnos desde la página de contacto o llamarnos al 983 340 811.

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Resolución comentada: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia núm. 1440/2026, de 17 de septiembre de 2026 (rec. 1523/2022), ponente Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez. ECLI:ES:TS:2026:3742. Texto oficial en el CENDOJ.

Este comentario tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada comunidad y cada título constitutivo presentan particularidades que exigen un análisis individualizado.